부동산 중개 수수료, ‘아는 만큼’ 아낀다! 계약서 쓰기 전 이 문장 하나면 충분해요
부동산 계약, 마지막 잔금 날 ‘헉’ 소리 나는 중개 수수료 폭탄을 맞아보신 적 있나요? 분명 공인중개사와 잘 협의했다고 생각했는데, 막상 청구서에는 법정 상한요율이 찍혀있어 당황하셨던 경험, 누구나 한 번쯤은 겪어보셨을 텐데요. 사실 계약서에 단 한 줄의 문구만 추가했더라면 충분히 막을 수 있는 일입니다. 복잡하게만 느껴졌던 부동산 중개보수, 이 글 하나로 수십만 원에서 많게는 수백만 원까지 절약하는 방법을 확실하게 알려드리겠습니다.
핵심만 쏙쏙, 부동산 중개 수수료 3줄 요약
- 부동산 중개보수는 법으로 정해진 상한선 안에서 공인중개사와 ‘협의’하여 정하는 금액이며, 절대적인 고정 금액이 아닙니다.
- 협의를 통해 결정된 수수료율이나 금액, 그리고 부가세(VAT) 별도 여부는 분쟁 예방을 위해 반드시 계약서 특약사항에 명확하게 기재해야 합니다.
- 주택, 오피스텔 등 부동산의 종류와 매매, 전세, 월세 등 거래 유형에 따라 법정 중개수수료율이 다르므로 계약 전에 미리 확인하고 협의에 임하는 것이 유리합니다.
아는 것이 힘! 부동산 중개보수 A to Z
부동산 거래 시 공인중개사에게 지불하는 비용을 흔히 ‘복비’ 또는 ‘중개수수료’라고 부르지만, 정확한 법적 용어는 ‘중개보수’입니다. 이 중개보수는 국토교통부가 큰 틀을 정하고 각 지방자치단체(지자체)가 조례를 통해 구체적인 요율을 확정합니다. 따라서 내가 거래하는 부동산이 속한 지역의 조례를 확인하는 것이 가장 정확합니다.
내 집은 얼마? 중개보수 요율표 완벽 가이드
부동산 중개보수는 거래하는 부동산의 종류(주택, 오피스텔, 상가, 토지 등)와 거래 방식(매매, 전세, 월세 등 임대차)에 따라 상한요율이 다르게 적용됩니다. 특히 월세 계약의 경우 ‘환산보증금’을 기준으로 계산하는데, 계산법은 [보증금 + (월세액 × 100)]입니다. 만약 환산보증금이 5천만 원 미만일 경우에는 [보증금 + (월세액 × 70)]으로 다시 계산해야 합니다.
정확한 계산이 어렵다면, 포털 사이트에서 제공하는 ‘부동산 중개보수 계산기’를 활용하면 아파트, 빌라, 원룸 등 다양한 주택 형태에 맞춰 편리하게 예상 금액을 확인할 수 있습니다.
| 구분 | 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|---|
| 주택 (매매·교환) | 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원 이상 ~ 2억원 미만 | 0.5% | 80만원 | |
| 2억원 이상 ~ 9억원 미만 | 0.4% | – | |
| 9억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.5% | – | |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.6% | – | |
| 15억원 이상 | 0.7% | – | |
| 주택 (임대차) | 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원 이상 ~ 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 | |
| 1억원 이상 ~ 6억원 미만 | 0.3% | – | |
| 6억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.4% | – | |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.5% | – | |
| 15억원 이상 | 0.6% | – | |
| 오피스텔 (85㎡ 이하) | 매매·교환 | 0.5% | – |
| 임대차 | 0.4% | – | |
| 그 외 (토지, 상가 등) | 매매·임대차 | 거래금액의 0.9% 이내에서 협의 | |
‘협의’만 믿다간 큰코다친다! 계약서에 꼭 넣어야 할 문구
부동산 중개보수 요율표에 명시된 요율은 ‘상한요율’, 즉 받을 수 있는 최대 금액입니다. 따라서 매도인, 매수인, 임대인, 임차인 모두 공인중개사와 이 요율 안에서 얼마든지 협의를 통해 수수료를 할인받거나 절약할 수 있습니다. 하지만 구두로만 협의하고 계약서에 명시하지 않으면, 추후 잔금 지급 시점에 공인중개사가 법정 상한요율을 청구해도 법적으로 대응하기 어렵습니다. 이런 분쟁을 막기 위해 계약서 작성 시 특약사항에 다음 문구를 반드시 기재해야 합니다.
“중개보수는 금 OOO원으로 하며, 이는 부가가치세(VAT) 별도(또는 포함) 금액으로 한다.”
이때 부가세(VAT) 포함 여부를 명확히 하는 것이 중요합니다. 공인중개사가 일반과세자라면 수수료의 10%를, 간이과세자라면 더 낮은 요율의 부가세를 별도로 청구할 수 있기 때문입니다. 계약 전 사업자등록증을 통해 과세 유형을 확인하는 것도 좋은 방법입니다. 또한, 중개보수 지급 시기는 법적으로 정해져 있지 않지만, 약정이 없다면 통상 거래대금 지급이 완료된 날, 즉 잔금일에 지급하는 것이 일반적입니다. 이 역시 특약에 명시해두면 좋습니다.
이것만은 알고 가자! 중개보수 관련 Q&A
공동중개면 수수료를 두 배로 내나요?
아닙니다. 공동중개는 매도인 측 공인중개사와 매수인 측 공인중개사가 협력하여 계약을 성사시키는 것을 의미합니다. 이 경우, 매도인은 본인이 의뢰한 공인중개사에게, 매수인은 본인이 의뢰한 공인중개사에게 각각 약정한 중개보수를 지급하면 됩니다. 내가 내야 할 금액이 두 배가 되는 것은 아닙니다.
계약이 중간에 파기되면 수수료는 어떻게 되나요?
공인중개사의 고의나 과실 없이 계약 당사자(매도인, 매수인 등)의 변심과 같은 귀책사유로 계약이 파기된 경우, 중개보수를 지급해야 합니다. 공인중개사는 계약 체결까지의 역할을 다했기 때문에 중개보수 청구권이 발생하기 때문입니다. 다만, 가계약 단계에서 계약이 무산되었다면 계약의 성립 여부에 따라 지급 의무가 달라질 수 있습니다. 분쟁을 막기 위해 계약 파기 시 중개보수 부담 주체를 특약으로 정해두는 것이 안전합니다.
묵시적 갱신도 중개보수를 내야 하나요?
아니요. 기존 임대차 계약이 동일한 조건으로 자동 연장되는 묵시적 갱신이나, 공인중개사의 중개 없이 임대인과 임차인이 직접 계약을 갱신하는 경우에는 중개보수가 발생하지 않습니다. 다만, 묵시적 갱신 후 임차인의 사정으로 계약기간을 다 채우지 못하고 나가게 될 경우, 새로운 임차인을 구하기 위한 중개보수는 기존 임차인이 부담하는 경우가 많습니다.
중개보수가 과다 청구된 것 같다면?
만약 협의된 내용과 다르거나 법정 상한요율을 초과하여 중개보수가 청구되었다면, 우선 공인중개사에게 계산 근거를 명확히 요구해야 합니다. 그래도 해결되지 않을 경우, 해당 공인중개사 사무소가 등록된 시·군·구청 부동산 관련 부서에 민원을 제기하거나 신고할 수 있습니다. 중개업자는 의무적으로 손해배상책임을 보장하는 공제증서에 가입되어 있으므로 이를 통해서도 구제받을 수 있습니다.
