벼룩시장 부동산에서 ‘급매’나 ‘알짜 매물’이라는 말에 혹해서 덜컥 토지 계약을 앞두고 계신가요? 전원주택이나 시골집을 짓겠다는 부푼 꿈을 안고 땅을 보러 다녔지만, ‘이 땅 정말 괜찮을까?’ 하는 불안감에 밤잠 설치고 계시진 않나요? 자칫 잘못된 선택으로 평생 모은 돈을 날릴 수도 있다는 생각에 덜컥 겁부터 나시죠? 사실 많은 분들이 부동산, 특히 토지 투자에서 비슷한 고민을 하고 있고, 안타깝게도 잘못된 정보와 조급함 때문에 큰 손해를 보기도 합니다. 하지만 이제 걱정 마세요. 딱 3가지만 확인해도 최악의 선택은 피할 수 있습니다.
벼룩시장 부동산, 이것만은 제발 피하세요! 절대 사면 안 되는 땅 3가지
- 도로가 없는 땅, 맹지: 건축 허가가 나지 않아 집을 지을 수 없는 땅입니다.
- 권리관계가 복잡한 땅: 등기부등본 확인은 필수! 압류, 가압류 등 얽혀있는 땅은 피해야 합니다.
- 기획부동산이 파는 땅: 지분 쪼개기 방식으로 팔아 개발이 거의 불가능한 임야가 대부분입니다.
도로 없는 땅, 맹지는 발도 들이지 마세요
벼룩시장 부동산이나 교차로 신문을 보다 보면 주변 시세보다 현저히 저렴하게 나온 토지 매물을 발견하고 귀가 솔깃해질 때가 있습니다. 하지만 가격이 저렴한 데는 다 이유가 있는 법입니다. 특히 토지 매매 시 가장 먼저 확인해야 할 것이 바로 ‘도로’입니다. 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 땅을 ‘맹지’라고 부르는데, 이런 땅은 건축 허가가 나지 않아 사실상 농사 외에는 활용 가치가 거의 없습니다. 전원주택이나 시골집을 지으려는 목적이라면 맹지는 절대 피해야 할 1순위입니다.
맹지, 어떻게 확인할 수 있나요?
맹지인지 아닌지 확인하는 가장 확실한 방법은 토지이용계획확인원을 발급받아보는 것입니다. 해당 서류를 통해 도로에 접해 있는지, 도시계획상 어떤 용도로 지정되어 있는지 등을 명확하게 파악할 수 있습니다. 마음에 드는 매물을 찾았다면, 계약에 앞서 반드시 전문 공인중개사와 함께 서류를 검토하고 직접 발품을 팔아 임장 활동을 통해 현장을 확인하는 습관을 들여야 합니다. 간혹 주변 땅 주인의 동의를 얻어 길을 내는 ‘현황도로’가 있는 경우도 있지만, 이는 법적으로 보장된 길이 아니므로 언제든 막힐 수 있다는 위험이 있습니다.
서류가 복잡한 땅은 쳐다보지도 마세요
겉으로 보기에 아무리 좋아 보이는 땅이라도 서류상 권리관계가 복잡하게 얽혀 있다면 심각한 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 부동산 거래의 기본은 등기부등본 확인에서 시작됩니다. 등기부등본에는 땅의 소유자가 누구인지, 대출은 얼마나 있는지, 압류나 가압류 같은 법적 문제는 없는지 등 모든 권리관계가 기록되어 있습니다. 이를 통해 잠재적인 위험을 미리 파악하고 안전한 거래를 할 수 있습니다.
등기부등본, 이것만은 꼭 확인하세요
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉩니다. 표제부에서는 토지의 주소, 면적 등 기본적인 사실관계를, 갑구에서는 소유권에 관한 사항을, 을구에서는 저당권, 전세권 등 소유권 이외의 권리를 확인할 수 있습니다. 특히 갑구에 ‘가압류’, ‘압류’, ‘가처분’, ‘경매개시결정’ 등의 단어가 보인다면 소유권 분쟁의 소지가 있으므로 계약을 피하는 것이 상책입니다. 또한 을구에 과도한 주택담보대출이 설정되어 있다면 이 또한 위험 신호일 수 있습니다. 부동산 중개 시 중개수수료, 즉 복비가 아깝다는 생각에 직거래를 선호하는 분들도 있지만, 이처럼 복잡한 권리분석은 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.
| 등기부등본 확인 항목 | 주요 체크포인트 | 위험 신호 |
|---|---|---|
| 표제부 | 토지의 주소, 지번, 지목, 면적 등 사실관계 확인 | 실제 토지 현황과 정보가 다를 경우 |
| 갑구 | 소유권에 관한 사항 (소유자, 압류, 가압류, 경매 등) | 소유자가 여러 명이거나 압류, 가압류가 있을 경우 |
| 을구 | 소유권 이외의 권리 (저당권, 전세권, 지상권 등) | 과도한 주택담보대출 등 채무액이 많을 경우 |
기획부동산의 달콤한 유혹을 조심하세요
“곧 신도시가 들어설 자리입니다.”, “소액 투자로 몇 배의 수익을 보장합니다.” 벼룩시장 신문 그대로 보기나 인터넷 카페에서 이런 문구를 보셨다면 기획부동산을 의심해 봐야 합니다. 기획부동산은 개발 가능성이 거의 없는 맹지나 임야 등을 싼값에 사들인 뒤, 마치 곧 재개발이나 재건축이 될 것처럼 허위·과장 광고를 하여 수십, 수백 명에게 지분을 쪼개 파는 방식으로 폭리를 취하는 사기 집단입니다. 이들이 파는 땅은 대부분 공유지분으로 묶여 있어 재산권 행사가 거의 불가능하며, 사실상 되팔 수도 없는 애물단지로 전락하기 십상입니다.
기획부동산, 어떻게 피할 수 있을까요?
기획부동산 사기를 피하기 위해서는 ‘세상에 공짜 점심은 없다’는 말을 기억해야 합니다. 부동산 시세, 특히 실거래가에 비해 터무니없이 저렴하거나 높은 수익률을 보장한다면 일단 의심부터 해야 합니다. 특히 개발 호재를 내세우며 현장 답사도 없이 계약을 종용하거나, 여러 사람이 함께 토지를 매입하는 공유지분 투자를 권유한다면 99% 기획부동산일 가능성이 높습니다. 벼룩시장 구인구직 란을 통해 영업사원을 모집하는 경우도 많으니, 부동산 매물 정보뿐만 아니라 판매 방식과 회사 정보도 꼼꼼히 살펴보는 지혜가 필요합니다. 정부의 부동산 정책이나 청년 지원금, 신혼부부 대출과 같은 제도를 잘 활용하여 안전한 내 집 마련의 꿈을 이루시길 바랍니다.
